LA PROPRIETE PAR ETAGES ( PPE )
La propriété par étages est une forme particulière de copropriété où chaque copropriétaire a un droit exclusif d’utiliser et d’aménager certaines parties intérieures d’un bâtiment.
Le droit du copropriétaire comporte deux éléments distincts :
L’unité d’étage se compose de l’ensemble des locaux et des parties de l’immeuble (cave, grenier, box fermé) qui sont soumis au droit de jouissance et d’utilisation exclusif d’un propriétaire d’étage. Il doit s’agir d’une réalité physique, géographiquement déterminée et délimitée comme, par exemple, un appartement ou une villa mitoyenne.
Dans une PPE, on distingue donc :
Chaque part d’étage correspond à un certain nombre de millièmes. Ces millièmes permettent de répartir les charges de la PPE entre les copropriétaires et de prendre des décisions lors de l’assemblée des copropriétaires (assemblées générales ordinaires AGO ou extraordinaires AGE) dans les cas où la loi exige la majorité des voix et des millièmes.
L'expression propriété par étages ne reflète qu'imparfaitement la forme de propriété envisagée. Chaque propriétaire n'a qu'un droit de jouissance exclusif et d'aménagement intérieur des locaux privatifs, ainsi qu'une propriété collective sur l'ensemble de l'immeuble divisé.
La PPE est donc une forme particulière de la copropriété.
La constitution de la PPE est établie par un acte notarié, déposé au Registre Foncier. Cet acte est basé sur un cahier de répartition des locaux établi par un ingénieur géomètre officiel.
L'ingénieur géomètre officiel établit le cahier de répartition des locaux (PPE) sur la base d'un relevé Etat des lieux des locaux.
Le cahier de PPE est conçu de telle sorte qu'il respecte, entre autres, les deux critères suivants:
Conditions matérielles de la formation des lots privatifs
Selon la loi, on ne peut pas faire un lot de n'importe quelle partie du bâtiment. Un balcon, une demi chambre à coucher ou une demi cuisine ne sauraient former un lot.
Pour empêcher de tels lots, le CCS 712b al.1 pose trois conditions cumulatives :
Valeur numérique des parts et leur modification
La fixation de la part de copropriété attribuée à un lot dépend de la valeur de ce lot par rapport au bien-fonds entier. Il y a une corrélation étroite entre la détermination des parts, la répartition des charges communes et le droit de vote dans la copropriété. Les parts doivent être exprimées en pour mille. Il faut tendre, dans la mesure du possible, à ce qu'aucune unité ne représente une part inférieure à un pour mille. La modification de la valeur des parts exige toujours un acte authentique, il s'agit d'un transfert de propriété.
La division de la seule surface du sol ne suffit pas, les places de stationnement, non séparées, dessinées sur le sol, ne peuvent pas constituer un lot. Le local parking doit être divisé par des dispositifs verticaux (treillis, murs, etc.). Il n'est pas possible non plus d'attribuer au droit exclusif d'un lot, une surface non bâtie à l'extérieur du bâtiment. On peut créer, par une disposition du règlement, ou par l'inscription de servitudes, des droits d'usage adéquats sur de telles surfaces qui doivent toujours être des parties communes.
L'expérience a montré que la constitution d'une PPE précède souvent la construction du bâtiment. L'inscription de la PPE ne peut pas subsister lorsque le bâtiment n'a pas été construit. Il en est de même lorsque le bâtiment, qui a été édifié ne correspond pas à l'acte constitutif et au plan. En fin de travaux, il faut dès lors certifier l'achèvement du bâtiment et constater que la description de l'acte constitutif et celle du plan de répartition n'ont pas été modifiées. L'ingénieur géomètre officiel qui a procédé à l'établissement du cahier initial procède donc à un relevé de l’état des lieux et certifie la conformité aux prescriptions de l'art. 712b al.1 CCS. Le cas échéant, il modifiera le cahier afin de le rendre conforme à l'état des lieux. Un acte rectificatif du notaire entérinera cette modification du cahier initial.
Qu’est-ce qu’exactement une PPE ?
PPE signifie «propriété par étage», elle consiste à diviser un immeuble en lots de PPE avec un propriétaire distinct pour chaque lot.
Quels sont les avantages de la PPE ?
Pouvoir être propriétaire d’un appartement, pouvoir l'aménager à sa guise, effectuer des transformations, etc. La PPE offre en fait tous les avantages de la propriété individuelle, sans avoir à supporter seul l’ensemble des charges qu’engendre un bien immobilier.
Existe-t-il d’autres formes de propriété pour les appartements ?
Il existait la propriété par actions (SA), de moins en moins courante (SI ou SIAL). Elle était assez complexe d’un point de vue juridique et n’a plus sa raison d’être depuis que la PPE existe.
Quelle est la différence entre PPE et copropriété ?
La copropriété consiste à être plusieurs propriétaires de l’ensemble de l’immeuble, tandis que la PPE consiste à être propriétaire exclusif de sa partie, avec jouissance sur les parties communes.
La propriété en PPE engendre-telle des obligations particulières ?
Oui, elle doit être administrée, une comptabilité doit être tenue, et les copropriétaires doivent se réunir en assemblée générale une fois par année.
Quels sont les risques de la PPE ?
Minimes, à condition qu’elle soit bien administrée! L’administrateur veille à ce que les charges soient encaissées. Il existe en effet un principe de solidarité entre les copropriétaires: si l’un ne paie pas, les autres doivent assumer sa part. Pour que tout fonctionne bien, une bonne administration et un suivi comptable sont donc indispensables.
Qui administre une PPE et comment est-elle gérée ?
C’est généralement une régie immobilière qui fait office d’administrateur. Elle est chargée de la gestion financière, technique et administrative. Ses tâches consistent, entre autres, à encaisser les acomptes, à régler les éventuels litiges et à gérer le fonds de rénovation destiné à entretenir les parties communes.
Qui d’autre peut être administrateur d’une PPE ?
L’un des copropriétaires peut être nommé administrateur. Mais il est conseillé de recourir aux services d’une gérance, en principe mieux renseignée sur le plan administratif, juridique, financier et technique, et de plus, neutre.
Que dois-je faire pour mettre mon immeuble en PPE ?
Dans tous les cas, la mise en propriété par étages d'un immeuble requiert une collaboration et une coordination étroite entre l'ingénieur géomètre officiel, le notaire et le mandant.