Valeur locative

( Confédération suisse, http://www.efd.admin.ch/dokumentation/zahlen/00579/00608/01703/index.html?lang=fr )

Selon le droit en vigueur, la valeur locative d'un logement habité par son propriétaire est considérée comme un revenu en nature imposable (Le principe de l'imposition de la valeur locative repose sur l'idée que le propriétaire qui habite son propre logement bénéficie d'un revenu de jouissance correspondant aux loyers qu'il aurait pu tirer de son logement en le louant à des tiers). L'imposition de la valeur locative se révèle avantageuse avant tout pour les contribuables dont la propriété est en grande partie financée par des capitaux étrangers, car les valeurs locatives propres soumises à l'impôt sont inférieures aux loyers sur le marché.

Par ailleurs, une série de dépenses sont entièrement exonérées: il s'agit des frais d'entretien, des primes d'assurance, des frais d'administration par des tiers et des intérêts passifs (généralement des intérêts hypothécaires payés à une institution bancaire ou une assurances). Les intérêts passifs privés peuvent être déduits à concurrence du rendement imposable de la fortune, augmentés de 50 000 francs.

Avec la suppression de la pratique Dumont, la déductibilité des frais d'entretien a été étendue. Selon cette pratique, les frais de remise en état d'une propriété dont l'entretien a été négligé ne peuvent pas être déduits du revenu imposable durant les cinq premières années suivant l'acquisition de cette propriété. Depuis le 1^er janvier 2010 pour l'impôt fédéral direct et à partir du 1^er janvier 2012 au plus tard dans les cantons, les frais de remise en état d'une telle propriété sont entièrement déductibles.

Plusieurs interventions parlementaires (05.3864, 08.527, 09.3213, 09.3215) ont été déposées au Conseil national et au Conseil des Etats. Elles demandent la suppression de la valeur locative et règlent différemment l'aménagement des possibilités de déduction restantes, la plupart en prévoyant de restreindre ces possibilités.

Une autre motion (09.3142) demande une exonération de l'impôt sur la valeur locative limitée dans le temps, si des travaux d'assainissement énergétique augmentant la valeur de l'immeuble sont effectués sur la propriété.

L'initiative populaire de HEV Suisse «Sécurité du logement à la retraite» déposée à la fin janvier 2009 demande que les retraités puissent décider à titre définitif de renoncer à l'imposition de la valeur locative. En contrepartie, ils ne pourraient plus déduire les intérêts passifs liés au logement dont ils sont propriétaires. Toutefois, les frais d'entretien annuels, jusqu'à un montant de 4'000.-- francs, et les coûts des mesures d'économie d'énergie, de protection de l'environnement et de restauration des monuments historiques resteraient déductibles.

Le Conseil fédéral comprend que de nombreux propriétaires se montrent insatisfaits de l'imposition de la valeur locative. Il rejette toutefois l'initiative HEV parce qu'elle ne supprimerait la valeur locative que pour un nombre restreint de contribuables.

En revanche, il propose de supprimer la valeur locative pour tous les propriétaires.

Le rejet de l'initiative HEV se base sur les faits suivants :

• Donner la possibilité aux retraités, qui sont propriétaires, de faire un choix limité et définitif quant à la valeur locative entraîne une inégalité de traitement entre les générations qui ne se justifie pas.
• Cette application spéciale rend le système fiscal encore plus compliqué.
• Si la Constitution était modifiée dans le sens de l'initiative, il ne serait plus possible de procéder par la suite à un changement général de système à l'échelon législatif.

( http://www.news.admin.ch/message/index.html?lang=fr&msg-id=33122 )

Bloquer la valeur locative pour sortir de l'impasse

( http://www.centrepatronal.ch/index.php?id=1136 )

Le principe de l'imposition de la valeur locative repose sur l'idée que le propriétaire qui habite son propre logement bénéficie d'un revenu de jouissance correspondant aux loyers qu'il aurait pu tirer de son immeuble en le louant à des tiers. En l'occupant lui-même, il fait l'économie du loyer dont toute personne doit s'acquitter pour se loger. Cette optique est généralement fort mal acceptée, puisqu'elle revient à admettre la perception d'un impôt sur une forme de revenu fictif.

Par ailleurs, l'amortissement du bien immobilier couplé à l'augmentation de la valeur locative - notamment en raison de son indexation - est susceptible de mettre certains propriétaires dans une situation difficile. Il se peut en effet que la valeur locative soit avec le temps évaluée à un montant supérieur à ce que le contribuable aurait les moyens de payer à titre de loyer, et cela alors que l'imposition ne peut plus être compensée par la déduction des intérêts passifs en raison de l'amortissement du bien.

Afin de corriger les défauts du système actuel, l'association suisse des propriétaires fonciers a déposé, en 2009, une initiative intitulée «Sécurité du logement à la retraite», prévoyant la possibilité pour les personnes ayant atteint l'âge ouvrant le droit à une rente AVS d'opter, de manière irrévocable, pour la suppression de l'impôt sur la valeur locative.

En contrepartie, les intérêts passifs, les primes d'assurance et les frais d'administration par des tiers ne seraient plus déductibles et les frais d'entretien ne le seraient plus qu'à concurrence d'un montant plafonné à 4'000 francs par an.

Le Conseil fédéral a rédigé un contre-projet à cette initiative, prévoyant la suppression de l'impôt sur la valeur locative pour tous les propriétaires, de même que la quasi-totalité des déductions.

La commission de l'économie et des redevances du Conseil des Etats a décidé de ne pas entrer en matière sur ce contre-projet qui aurait notamment eu pour conséquence fâcheuse d'augmenter la pression fiscale globale pesant sur les propriétaires. Se déclarant toutefois favorable au principe d'un changement de système, elle a chargé l'administration de préparer un nouveau projet pour le début de l'année.

Il est à cet égard une solution qui mériterait d'être très sérieusement étudiée par la commission: il s'agit du blocage de la valeur locative. Un tel système pourrait être mis en œuvre que l'initiative soit ou non acceptée et permettrait de corriger le principal défaut de la situation actuelle qui tient à l'évolution des valeurs locatives. Il s'agirait plus précisément de prévoir que ces dernières restent inchangées tant que le propriétaire ne modifie pas l'affectation de son bien, ni ne procède à des rénovations ou des transformations importantes. Cette solution simple et efficace, pratiquée par le canton de Vaud jusque dans les années nonante, est susceptible de rallier une majorité politique et permettrait de sortir enfin de l'impasse dans laquelle se trouve ce dossier depuis tant d'années.

( Sophie Paschoud, L'Agefi du 19 janvier 2011 ) 

Bataille autour de la valeur locative

( http://www.hebdo.ch/bataille_autour_de_la_valeur_locative_46472_.html )

RÉFORME. Six ans après avoir été écartée, la suppression de l’impôt sur la valeur locative des immeubles refait surface et divise l’ensemble de la classe politique suisse.

Nous sommes en 2025. Kevin et Jessica, des Suisses bien de chez nous, sont propriétaires de leur maison achetée quinze ans plus tôt quelque 600’000 francs.

Pour s’offrir ce rêve, Kevin, qui est le seul à exercer une activité rémunérée, a investi en fonds propres les deux tiers de son 2^ème pilier, à savoir 200’000 francs.

Le reste de l’acquisition a été financé par une hypothèque. «Vous pourrez déduire de vos impôts tous les intérêts passifs», lui a assuré son conseiller. Plutôt alléchant. Prudent de nature, Kevin s’est, durant sa vie active, saigné aux quatre veines pour amortir un maximum son bien immobilier. Arrivé à l’âge de la retraite avec un revenu n’excédant pas les 80 000 francs dans un climat général d’inflation, non seulement il ne peut plus rien déduire, mais il voit ses revenus imposables enflés artificiellement de 15’000 francs.

Une somme fictive qu’il n’a pas. Bonjour la galère! Cette situation est la conséquence de l’imposition de la valeur locative que le Conseil fédéral entend précisément supprimer.

«La Suisse est le seul pays du monde où l’on doit payer un impôt sur ce qu’on ne gagne pas. C’est une véritable escroquerie», s’enflamme l’avocat lausannois Philippe Conod, spécialisé dans les questions immobilières.

Il y a un bon demi-siècle, le législateur a imaginé ce système d’imposition de la valeur locative d’un bien immobilier pour ne pas désavantager les locataires par rapport aux propriétaires. Ces derniers peuvent en effet déduire les intérêts passifs de leur dette hypothécaire dans leur déclaration fiscale, à concurrence du revenu de la fortune imposable augmenté d’un montant de 50’000 francs. Ne pouvant quant à eux opérer aucune déduction fiscale de leurs frais de logement, les locataires ne sauraient être désavantagés, se sont dit, dans un élan de sagesse, les représentants du peuple... de locataires.

Mais, depuis des années, l’imposition de la valeur locative fait l’objet de maintes critiques, notamment en raison de sa complexité. Comme le relève le Crédit Suisse dans une étude, fixer cette dernière de manière équitable n’est pas une mince affaire. Les 26 cantons appliquent des méthodes très différentes pour déterminer la valeur locative des maisons individuelles, ce qui peut entraîner de fortes distorsions.

Le 13 mars 2000 déjà, le Conseil fédéral proposait de bousculer la formule dans un train de mesures fiscales qui n’a pas tardé à dérailler. Après une interminable navette entre le Conseil national, favorable à un changement du système, et le Conseil des Etats, qui y est opposé, le dossier est ficelé dans un énorme paquet fiscal contenant également une réforme de l’imposition du couple et de la famille ainsi que des droits de timbre. Le 16 mai 2004, le peuple rejette ledit paquet sans vraiment se donner la peine de l’ouvrir. Six ans plus tard, coucou me revoilà, la valeur locative est de nouveau sur le gril.

Aux yeux du Conseil d'Etat (VD), le projet fédéral d'abolir l'imposition de la valeur locative avec, en corollaire, la disparition des déductions des intérêts passifs et des frais d'entretien, présente des effets pervers comme pénaliser l'accession à la propriété et raboter le principe de solidarité locataires/propriétaires. Il a répondu dans ce sens à la consultation du Département fédéral des finances.

 Les propriétaires d'immeuble paient un impôt dit sur la «valeur locative». Cet impôt se justifie par le fait que, s'il avait été locataire, le propriétaire aurait dû payer un loyer, non déductible dans sa déclaration d'impôt. En contrepartie, il peut faire valoir les frais d'entretien de son immeuble et il peut déduire les intérêts de sa dette hypothécaire.

 Actuellement, la déduction des frais d'entretien et surtout celle des intérêts passifs facilite l'accession à la propriété du logement et tient compte de l'exigence de l'égalité des propriétaires et des locataires devant l'impôt.

Le Conseil d'Etat estime que l'abolition de ces deux déductions aurait pour conséquence de freiner notablement cette accession, même si le projet prévoit une déduction mesurée, mais temporaire et dégressive, des intérêts passifs.

Il craint notamment une utilisation de l'épargne traditionnelle et des avoirs de prévoyance aux fins de réduire l'endettement hypothécaire, ce qui pénaliserait les montants disponibles à la retraite. En outre, l'abolition de la déduction des frais d'entretien d'immeuble n'inciterait plus le propriétaire à entretenir son bâtiment, ce qui n'est pas un effet souhaitable. Moins visible au premier abord, les nouvelles règles auraient pour résultat d'exclure la déduction des intérêts en matière de petit crédit pour l'ensemble de la population, ce qui aggraverait les difficultés des personnes concernées, déjà fragiles financièrement.

Enfin, l'introduction d'un impôt exclusivement sur les résidences secondaires apparaît défavorable au canton de domicile des propriétaires.

 Le Conseil d'Etat estime que le projet fédéral favorise les propriétaires aisés qui ont peu d'intérêts passifs à payer et peu de frais d'entretien, alors que les propriétaires plus modestes ne sortiraient pas forcément gagnants de l'opération. De plus, il est sensible aux problèmes d'application qui ne tarderaient pas à apparaître, les autorités fiscales devant notamment faire le tri de ce qui est déductible et non déductible dans les immeubles partiellement loués par exemple, ou parmi les mesures énergétiques où il s'agit de distinguer les efficaces des autres.

 Le Conseil d'Etat voit donc des conséquences néfastes sur les secteurs social, administratif et de la construction, sans parler de l'accession à la propriété qui reste, pour lui, une priorité.

 Source : Etat de Vaud (04/02/2010)